หากพูดถึงทรัพย์ที่สู้กับเงินเฟ้อได้ดีก็คงจะหนีไม่พ้น “อสังหาริมทรัพย์”
คนจำนวนมากตื่นตูมเข้าสู่ตลาดหุ้นเพราะกลัว “เงินเฟ้อ” ในยุคสมัยที่การฝากเงินในธนาคารให้ดอกเบี้ยแค่ 1% กว่า แต่เงินเฟ้อโดดไปหลายเปอร์เซ็นต์ นี่ยังไม่นับภาวะข้าวยากหมากแพงที่เกิดขึ้นหลายต่อหลายครั้ง ราคาน้ำมันขึ้นจากภาวะสงคราม ราคาเนื้อหมูขึ้นจากโรคระบาด ในขณะที่รายได้นั้นขยับขึ้นอย่างเชื่องช้าพร้อมกับเศรษฐกิจที่ซบเซา
อสังหาริมทรัพย์จึงกลายเป็นสินทรัพย์ที่ได้รับความนิยมอย่างต่อเนื่องมานาน หากย้อนไปในอดีต เมื่อหลายสิบปี การลงทุนในที่ดินได้รับความนิยมเป็นอย่างมาก เรามักได้ยินคำพูดที่ว่า “ลงทุนซื้อที่ดินเก็บไว้ ยังไงเสียก็ไม่มีทางขาดทุน”
เมื่อเวลาผ่านไป ความนิยมในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อาจลดลงไปบ้าง เพราะแนวโน้มที่คนรุ่นใหม่จะหันมาลงทุนมีเยอะขึ้น นั่นจึงมาพร้อมทุนเริ่มต้นที่ไม่มากพอ กระแสความนิยมจึงหันไปหาทรัพย์ที่สภาพคล่องดีกว่า เช่น หุ้น หรือสกุลเงินดิจิทัล อย่างไรก็ตาม การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ยังมีรูปแบบอื่นที่มีสภาพคล่องสูงขึ้น เหมาะกับการลงทุนด้วยเงินจำนวนไม่มากอย่างกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์
การลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์คือการที่นักลงทุนนำเงินมารวมกันเป็นกองทุนขนาดใหญ่เพื่อไปซื้อทรัพย์ และจ้างผู้จัดการกองทุนมาบริหารจัดการ หากได้กำไรหรือขาดทุน นักลงทุนก็รับส่วนนั้นไป ผู้จัดการกองทุนรวมจะรับรายได้ในแง่ของค่าธรรมเนียมไปเท่านั้น ส่วนใหญ่รายได้จากอสังหาริมทรัพย์มาจากการปล่อยเช่าเป็นหลัก ผู้จัดการก็มีหน้าที่ตกแต่งปรับปรุงทรัพย์ จัดเก็บค่าเช่า และนำค่าเช่าส่งให้นักลงทุนผู้ถือกองทุนรวมในรูปแบบของเงินปันผลต่อไป
ลงทุนอสังหาริมทรัพย์กับลงทุนผ่านกองทุนอสังหาริมทรัพย์ (รวมถึง REIT หรือ real estate investment trust หรือ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์) ถือเป็นประเด็นหนึ่งในการลงทุนหนึ่งที่น่าสนใจ เพราะถึงแม้ว่าปลายทางจะไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เหมือนกัน แต่รายละเอียดปลีกย่อยก็แตกต่างกันออกไป และปัจจัยตรงนี้ก็ถือเป็นสิ่งสำคัญที่นักลงทุนต้องพิจารณาก่อนตัดสินใจเลือกอย่างใดอย่างหนึ่ง
ความแตกต่างระหว่างลงทุนอสังหาริมทรัพย์กับลงทุนกองทุนอสังหาริมทรัพย์ มีลักษณะสำคัญที่นักลงทุนควรรู้ดังต่อไปนี้
1.โอกาสในการทำกำไร
ถ้าพูดถึงโอกาสในการสร้างกำไรมาก ๆ จากการลงทุน การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยตรงจะเปิดช่องให้กว้างมากกว่า ยกตัวอย่างเช่น การลงทุนแบบกู้ธนาคารมาซื้อทรัพย์แล้วปล่อยเช่าเอาค่าเช่าไปผ่อนธนาคาร แบบนี้จะทำได้ถ้าเป็นทรัพย์จริง เพราะสามารถเอาไปค้ำเป็นหลักประกันกับธนาคารได้
แต่กองทุนรวมจะทำแบบนี้ไม่ได้ (ข้อกำหนดของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ให้กองทุนสร้างกำไรจากค่าเช่าเป็นหลัก ห้ามทำธุรกิจจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์เพื่อส่วนต่างกำไร) หรือการสร้างโอกาสเพื่อให้ได้กำไรเยอะ ๆ จากการซื้อมาขายไป เช่น สำรวจทำเลที่ดินที่ราคาถูกมาก รอจนเมืองพัฒนาแล้วขายออกไปแพง ๆ แบบนี้ก็จะต้องลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยตรงเป็นหลัก เพราะกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เน้นหารายได้และกำไรจากการปล่อยเช่า ไม่ใช่การหากำไรจากส่วนต่างราคาซึ่งมีโอกาสจะได้กำไรสูงกว่า (แต่โอกาสขาดทุนก็สูงกว่าเช่นกัน)
2.เงินลงทุนขั้นต่ำ
กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ใช้เงินลงทุนขั้นต่ำน้อยกว่ามาก เริ่มต้นอาจใช้เงินเพียงหลักพันบาท ต่างกับอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้เงินค่อนข้างมาก ขั้นต่ำเป็นแสนและอาจสูงถึงหลายสิบล้านขึ้นไป ดังนั้นปัจจัยแรกที่ต้องคำนึงคือวันนี้เรามีเงินทุนหมุนเวียนมากแค่ไหน ถ้าไม่มาก กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์คือคำตอบ ถ้ามาก เราจำเป็นต้องพิจารณาความคุ้มค่าของทั้ง 2 ทรัพย์เปรียบเทียบกัน
3.ทรัพย์ที่มีให้เลือกลงทุน
กองทุนนั้นดีในแง่ของความหลากหลายของประเภทสินทรัพย์ เพราะมีให้เลือกลงทุนตั้งแต่บ้าน คอนโดฯ ออฟฟิศ ห้างสรรพสินค้า โกดัง โรงแรม จนถึงสนามบิน แต่ทรัพย์ที่เลือกลงทุนได้ก็จะจำกัดเฉพาะที่มีจดทะเบียนให้ลงทุนได้เท่านั้น
ทว่าอสังหาริมทรัพย์จะได้ประโยชน์ในเชิงความหลากหลายของทรัพย์มากกว่า แต่ประเภทอาจจะไม่ได้มีให้เลือกมาก เราอาจมุ่งเน้นลงทุนที่บ้านและคอนโดฯ แต่เราจะสามารถเลือกทำเลได้มากกว่า เช่น เราอาจประเมินว่าพื้นที่โซนไหนที่จะมีประสิทธิภาพมากในอนาคต ก็ไปซื้อดักรอไว้ตั้งแต่ตอนราคาถูก แบบนี้เราลงพื้นที่หาได้เลย แต่ถ้าเป็นกองทุนรวม อาจไม่ได้มีให้เลือกทุกพื้นที่
4.อำนาจในการบริหารจัดการ
การเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์โดยตรงจะทำให้เรามีอำนาจในการจัดการทรัพย์ได้มากกว่า เช่น อยากปรับปรุง ตกแต่ง แปรสภาพ เปลี่ยนผู้เช่าก็ทำได้ตามใจ หรือในขณะที่ยังไม่มีผู้เช่าถาวร เราอาจปรับมาให้เช่าหลายวัน อยู่อาศัยเอง หรือเปลี่ยนไปทำธุรกิจอื่นชั่วคราวก็ได้
ส่วนการลงทุนในกองทุน เราจะให้สิทธิในการบริหารแก่ทีมงานที่กองทุนรวมจัดหามามากกว่า เราแทบไม่มีสิทธิตัดสินใจในการบริหารจัดการเลย (ยกเว้นแต่เรื่องใหญ่ ๆ) เรามีหน้าที่แค่รอรับเงินเท่านั้น นี่อาจมองเป็นข้อดีก็ได้ที่เราไม่ต้องลงมือลงแรงทำอะไรเอง
5.สภาพคล่อง
กองทุนรวมมีสภาพคล่องสูงกว่าอสังหาริมทรัพย์มาก การขายกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์อาจใช้เวลาแค่ 10 วินาทีก็ขายเสร็จแล้ว แต่การขายอสังหาริมทรัพย์อาจใช้เวลาหลายสัปดาห์ หรือเป็นเดือนเป็นปี ดังนั้นถ้าต้องการรักษาสภาพคล่องไว้ในระดับสูงตลอดเวลา กองทุนรวมคือทางเลือกที่ดีกว่า
สรุป
ลงทุนอสังหาริมทรัพย์: หลากหลาย โอกาสทำกำไรสูง
ลงทุนกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์: มั่นคง ใช้เงินทุนไม่มาก สภาพคล่องดี
คอลัมน์: ใดใดในโลกล้วนลงทุน เรื่อง: ลงทุนศาสตร์
