อสังหาฯ ศูนย์บาท หรือการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ด้วยเงิน 0 บาท เป็นคำเรียกการลงทุนแบบหนึ่งที่เน้นการกู้เงินจากธนาคารมาทั้งหมดหรือเกือบทั้งหมด เพื่อซื้อสินทรัพย์ เช่น บ้าน หอพัก หรือคอนโดมิเนียม หลังจากนั้นจึงนำทรัพย์ดังกล่าวมาปล่อยเช่า เพื่อนำค่าเช่ากลับไปจ่ายค่างวดหนี้ธนาคาร
อธิบายง่าย ๆ คือการให้ผู้เช่าจ่ายค่าหนี้ธนาคารแทนเจ้าของทรัพย์ เมื่อครบกำหนดการผ่อนชำระ เจ้าของทรัพย์ก็ได้ทรัพย์มาฟรี ธนาคารออกเงิน ผู้เช่าผ่อนจ่าย วิธีนี้จึงเรียกว่าการลงทุนอสังหาฯ ศูนย์บาท เพราะนักลงทุนจะได้อสังหาริมทรัพย์มาในราคา 0 บาท
คำถามคือเรื่องที่ฟังดูดีแบบ “ลงทุนอสังหาฯ 0 บาท” ทำได้จริงไหม?
ผมเองมีประสบการณ์ส่วนตัวในการพยายามจะลงทุนด้วยวิธีนี้มาแล้ว (ช่วงหนึ่งผมสนใจศึกษาการลงทุนแบบนี้อย่างจริงจังมาก) ทั้งไปดูทรัพย์ ติดต่อธนาคาร ขอกู้เงิน และคำนวณความเป็นไปได้ในการลงทุน จึงพอจะตอบได้ว่า เป็นไปได้แต่ค่อนข้างยาก
หลายคนอาจไม่แปลกใจที่ผมตอบเช่นนี้ หากคิดในเชิงพื้นฐาน ถ้าการลงทุนที่ใช้เงินน้อยแบบนี้สามารถทำกันได้ง่าย ก็คงเฟื่องฟูและมีคนทำกันเป็นล่ำเป็นสัน แต่บทความนี้ผมตั้งใจเขียนขึ้นมาเพื่อตอบคำถามว่า ทำไมการลงทุนอสังหาฯ 0 บาทถึงไม่ง่าย
- ทรัพย์ที่ให้ค่าเช่าสูงกว่าค่าผ่อนธนาคารหาไม่ง่าย
อย่างที่เรารู้ คนอื่นก็รู้ คนขายก็รู้ คนซื้อคนอื่นก็รู้ ทรัพย์จึงไม่ค่อยถูกขายในราคาที่สามารถมาปล่อยเช่าเพื่อหากำไรได้ด้วยวิธีนี้กันโดยง่าย นักลงทุนจึงจำเป็นต้องใช้ความพยายามอย่างมากในการค้นหาทรัพย์ (ไม่ต่างจากการหาหุ้นราคาถูกๆ)
จากการพูดคุยกับนักลงทุนชื่อดังในวงการ เราอาจต้องเดินดูทรัพย์ไม่ต่ำกว่า 20 แห่ง เพื่อหวังเจอทรัพย์ที่ลงทุนได้เพียงแห่งเดียว นักลงทุนจำนวนมากจึงไม่ค่อยประสบความสำเร็จเพราะต้องใช้ความเพียรพยายามมาก การติดต่อหาทรัพย์และดูสถานที่จริงไม่ใช่เรื่องง่าย บางครั้งเสียเวลาทั้งวันแต่ก็ได้ดูทรัพย์เพียง 2 – 3 แห่ง
หากใครบอกว่าการลงทุนอสังหาฯ 0 บาทง่ายมาก พร้อมพาคุณไปดูทรัพย์ อีกทั้งอวดอ้างว่าจะเก็บค่าเช่าได้เท่านั้นเท่านี้ก็พึงระวัง เพราะเขาอาจพาคุณไปเชือดก็ได้ คนเหล่านั้นอาจเข้าข่ายโฆษณาเกินจริง หลอกให้คุณมาลงทุนเพื่อขายทรัพย์ออก ปัญหาอาจรออยู่ข้างหน้า โดยเฉพาะอย่างยิ่งการหาผู้เช่ามาเช่าให้ได้ในราคาที่คาดหวัง
- ธนาคารไม่ได้ปล่อยเงินกู้ง่ายอย่างที่คิด
ในแง่ของการหาทรัพย์ที่จะลงทุนนั้นว่ายากแล้ว การกู้ธนาคารก็ไม่ง่ายเช่นกัน การกู้ธนาคารจะง่ายดายเมื่อกู้ซื้อแห่งแรกในราคาไม่สูงมาก แต่พอกู้ครั้งต่อ ๆ มาจะไม่ง่ายแล้ว เพราะภาระหนี้สินที่สูงเกินไปอาจทำให้ธนาคารไม่พิจารณาปล่อยสินเชื่อ
ธนาคารเองเมื่อเห็นการกู้สินทรัพย์หลายทรัพย์จากคนคนเดียวกันหรือครอบครัวเดียวกัน เขาก็อาจรู้ว่าเราไม่ได้กู้ซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัย แต่เป็นการกู้เพื่อทำธุรกิจปล่อยเช่า อัตราดอกเบี้ยอาจจะไม่ได้ต่ำจนทำให้การลงทุนคุ้มค่าได้ อัตราดอกเบี้ยเงินกู้เพื่อธุรกิจแพงกว่ากู้เพื่ออยู่อาศัยไม่น้อย
อีกประการหนึ่ง โดยทั่วไปธนาคารมักไม่ปล่อยวงเงินกู้เป็น 100% ของมูลค่าทรัพย์ ธนาคารอาจปล่อยกู้แค่ 70 – 90% เพื่อลดความเสี่ยง หรือบางครั้งราคาทรัพย์ที่เราซื้อจริงก็แพงกว่าราคาประเมิน ดังนั้นเงินส่วนที่เหลือ เราจึงจำเป็นต้องนำมาเติมเองเพื่อให้สามารถมีเงินพอไปกู้ได้
แน่นอนว่านักลงทุนเก่ง ๆ หลายคนสามารถทำให้ธนาคารปล่อยกู้ได้เต็มมูลค่าทรัพย์ แต่นั่นไม่ใช่ทุกคน ดังนั้นถึงจะหาทรัพย์ที่มีราคาถูกได้แล้ว เราก็อาจต้องควักเงินเติมเข้าไปอยู่ดี กลายเป็นว่าแม้จะตั้งใจลงทุนด้วยเงิน 0 บาท แต่ความจริงเงินที่จ่ายก็ไม่ใช่เลข 0
- การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ก็มีความไม่แน่นอน
การลงทุนไม่ได้จบลงที่ซื้อทรัพย์ กู้ธนาคาร และคอยรับค่าเช่าไปผ่อนธนาคารเท่านั้น แต่การลงทุนอสังหาฯ ยังมีรายละเอียดอีกยุ่บยั่บ
ปัญหาใหญ่สุดคือค่าเช่าไม่ได้สูงอย่างที่คิด ตอนที่คนจะขายทรัพย์ให้เราเขามักพูดค่าเช่าไว้สูงปรี๊ด แต่ในความเป็นจริงแล้วอาจปล่อยเช่าไม่ได้ และต้องลดค่าเช่าลงมาในอนาคต ถ้าค่าเช่าไม่ได้ตามเป้า นั่นหมายถึงเราอาจต้องควักเนื้อเพื่อผ่อนธนาคารด้วยทันที ผลตอบแทนจากการลงทุนที่คำนวณไว้ก็จะผิดคาดทั้งหมด
ปัญหาอีกอย่างคือความไม่แน่นอนในการดำเนินงาน ทั้งค่าซ่อมแซมและค่าปรับปรุงทรัพย์ที่อาจเกิดขึ้นอย่างต่อเนื่องเพื่อทำให้อสังหาฯ ดูดีและเรียกค่าเช่าได้สูง รวมถึงความเสี่ยงที่จะขาดผู้เช่าทั้งในระยะสั้นและระยะยาวอันนำมาซึ่งการต้องควักเนื้อผ่อนธนาคารเอง
การขาดผู้เช่าบางช่วงเวลาอาจจะไม่ใช่เรื่องใหญ่สำหรับนักลงทุนที่มีทรัพย์แห่งเดียว แต่สำหรับคนที่มีพอร์ตหลายสิบล้านหรือร้อยล้าน การขาดผู้เช่าหลายแห่งพร้อมกันอาจหมายถึงการต้องผ่อนธนาคารเดือนละหลักแสน และนั่นอาจนำมาซึ่งปัญหาสภาพคล่องที่ร้ายแรงได้
การถามว่า “ลงทุนอสังหาฯ 0 บาท ทำได้จริงไหม?” จึงไม่ต่างกับคำถามที่ว่า “กำไรหุ้น 100% ทำได้จริงไหม?”
คำตอบคือ ทำได้ แต่ไม่ง่าย
ผลตอบแทนอันยิ่งใหญ่มักถูกสงวนไว้ให้สำหรับผู้ซึ่งมีความพยายามในระดับที่คู่ควร ผมมีโอกาสได้คุยกับนักลงทุนผู้ลงทุนอสังหาฯ ศูนย์บาทได้กำไรเป็นกอบเป็นกำ เขาทำงานหนัก ศึกษามาก และเชื่อมั่นในสิ่งที่ทำ เมื่อผมมีโอกาสได้พูดคุย เขาก็เล่าประสบการณ์ชีวิตให้ฟัง และให้ผมเล่าประสบการณ์ลงทุนหุ้นเป็นการแลกเปลี่ยนบ้าง
สิ่งที่พบไม่แตกต่าง เขาก็สงสัยและอยากจะลงทุนในหุ้นให้ได้ผลตอบแทนมาก ๆ เหมือนกัน เมื่อผมมองย้อนหลัง ผมเองก็ทำงานหนัก ศึกษามาก และเชื่อมั่นในสิ่งที่ทำกับการลงทุนหุ้นเช่นกัน สิ่งสำคัญของคำตอบจึงอาจจะไม่ได้อยู่ที่วิธีการ แต่เป็นการลงมือทำจริงต่างหาก
เป้าหมาย… หลายคนเห็น แต่คงไม่ใช่ทุกคนที่บรรลุ
คอลัมน์: ใดใดในโลกล้วนลงทุน เรื่อง: ลงทุนศาสตร์
