อสังหาริมทรัพย์ วัดมูลค่าอย่างไรดี 

 นักลงทุนคือผู้แสวงหากำไร  

และวิธีได้มาซึ่งกำไรอย่างตรงไปตรงมาที่สุดก็คือการซื้อทรัพย์ในราคาต่ำกว่าที่ควรจะเป็น นักลงทุนผู้เข้ามาในตลาดอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากจึงคุ้นเคยกับคำว่า ‘มูลค่า’ และ ‘ราคา’  

นัยว่ามูลค่าคือมูลค่าที่แท้จริงของทรัพย์ ส่วนราคาคือราคาที่ซื้อขายกันในตลาด  

ถ้าเปรียบเทียบให้เห็นภาพก็เหมือนกับการซื้อขายธนบัตรใบละ 1,000 บาท ในราคา 900 บาท ตัวเลข 900 บาท คือราคา และตัวเลข 1,000 บาท คือมูลค่าที่แท้จริง 

แต่ในความเป็นจริงทรัพย์ไม่ใช่ธนบัตร ทรัพย์ไม่มีตัวเลขมูลค่าแปะไว้ที่หน้าตราสาร นักลงทุนจึงจำเป็นต้องเรียนรู้วิธีการประเมินมูลค่าทรัพย์ ทั้งนี้การจะได้มาซึ่งตัวเลขดังกล่าวก็มีหลากหลายวิธี แล้วแต่ความเหมาะสม สถานการณ์ และมุมมองของตัวนักลงทุนเอง  

นักลงทุนที่อยู่ในตลาดมาระยะหนึ่งอาจคุ้นเคยกับการคำนวณดังกล่าว หลายคนอาจเชี่ยวชาญถึงขั้นคิดตัวเลขได้ในใจ วิธีประเมินมูลค่าทรัพย์สินซึ่งเป็นที่นิยม เช่น 

วิธีวิเคราะห์มูลค่าจากต้นทุน (Cost Approach to Value) 

วิธีเปรียบเทียบตลาด (Market Comparison Approach) 

วิธีแปลงรายได้เป็นมูลค่า (Income Approach) 

วิธีตั้งสมมติฐานในการพัฒนา (Hypothetical Development Approach) 

วิธีวิเคราะห์กระแสเงินสด (Discounted Cashflow Analysis) 

วิธีประเมินโดยแบบจำลอง (Computer–assisted Mass Appraisal) 

แต่ในความเป็นจริง การประเมินมูลค่าทรัพย์สินซับซ้อนกว่าในกระดาษมาก บางวิธีอาจเหมาะกับทรัพย์สินแค่บางประเภทเท่านั้น หรือทรัพย์บางทรัพย์ก็จำเป็นต้องใช้ตัวเลขผลลัพธ์จากการประเมินหลายแบบมาเปรียบเทียบกัน  

นักลงทุนหลายคนอาจเคยเห็นแบบรายงานเกี่ยวกับมูลค่าทรัพย์ที่ยาวหลายหน้ากระดาษ พูดถึงการประเมินมูลค่าสารพัดแบบ ต่อด้วยความคิดเห็นซึ่งแม้แต่คนเขียนเองก็ไม่มั่นใจว่าถูกต้องหรือเปล่า

คำถามที่น่าสนใจ คือ ทรัพย์มีมูลค่าที่แท้จริง (ที่ถูกต้อง) ไหม 

มูลค่าที่แท้จริงซึ่งนักลงทุนมักเรียกกันติดปากนั้นควรถูกตั้งคำถามซ้ำว่าในโลกใบนี้มีคำว่า ‘แท้จริง’ จริงหรือไม่  

ตามหลักเศรษฐศาสตร์เบื้องต้น ราคาของทุกสิ่งทุกอย่างบนโลกนี้ล้วนถูกกำหนดด้วยอุปสงค์อุปทาน  

เมื่อตลาดมีความต้องการซื้อพอดีกับความต้องการขาย ก็เกิดราคาที่สมน้ำสมเนื้อกัน แม้กระทั่งธนบัตรซึ่งดูเหมือนจะมีมูลค่าแน่นอนที่สุดกลับไม่แน่นอน เพราะมูลค่าย่อมเปลี่ยนไปตามกำลังซื้อหรือภาวะเงินเฟ้อเงินฝืดในระบบเศรษฐกิจ 

นักลงทุนควรมอง ‘มูลค่า’ ในฐานะ ‘คำทำนายราคาตลาดในอนาคต’  

มองมูลค่าในฐานะที่สัมพันธ์กับตลาด เกี่ยวข้องกับบริบทหรือปัจจัยแวดล้อมในตลาด แต่ไม่ควรมองว่ามูลค่าเป็นตัวเลขสัมบูรณ์ที่สามารถประเมินออกมาได้โดยไม่ต้องสัมพันธ์กับปัจจัยแวดล้อมในตลาดเลย สรุปอีกครั้งว่า นักลงทุนจะประเมินด้วยวิธีการใดก็ได้ แต่อย่าลืมพิจารณาความเหมาะสมและยืดหยุ่นของวิธีการด้วย 

ยิ่งประเมินมูลค่าแม่นยำเท่าไร… 

ยิ่งเพิ่มโอกาสความผิดพลาดขึ้นเท่านั้น 

เราต้องยอมรับความเป็นจริงได้แล้วว่าไม่มีทรัพย์ใดมีมูลค่าสัมบูรณ์ จะมีก็แต่การทำนายอนาคตของราคาตลาดอย่างสมเหตุสมผลเท่านั้น  

มูลค่าที่แท้จริงและแม่นยำย่อมไม่อาจเป็นไปได้เลย เพราะไม่มีใครในโลกลงทุนสามารถทำนายอนาคตได้อย่างแม่นยำอยู่แล้ว  

ตัวเลขทุกอย่างที่ใช้เพื่อการคำนวณในแบบจำลองสารพัดนั้นเต็มไปด้วยความไม่แน่นอน นี่ยังไม่นับรวมสภาพดินฟ้าอากาศ สภาพสังคมเศรษฐกิจการเมืองที่เปลี่ยนแปลงอยู่ทุกเมื่อเชื่อวัน 

การเรียนรู้เรื่องการประเมินมูลค่าทรัพย์จึงเปรียบเสมือนการเรียนรู้โครงสร้างเพื่อทำลายโครงสร้างทิ้ง  

นักลงทุนต้องมีความรู้พื้นฐานเกี่ยวกับการประเมินมูลค่าแต่ละแบบเพื่อให้เกิดความเข้าใจว่าวิธีดังกล่าวเต็มไปด้วยความไม่แน่นอนมากเพียงใด เมื่อนำมาใช้ในการทำงานจริง ลงทุนจริง จะได้ไม่ยึดติดอตัวเลขในกระดาษจนพลาด และหลงลืมแก่นของการลงทุนไป  

อันหมายถึงการเข้าใจผลตอบแทนกับความเสี่ยง  

และหาวิธีรับมือกับเหรียญทั้งสองด้านอย่างรอบคอบที่สุดนั่นเอง 

คอลัมน์ ใดใดในโลกล้วนลงทุน

เรื่อง ลงทุนศาสตร์